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不动产抵押优先受偿权范围如何认定 ——登记簿未记载担保范围引发的裁判争议

发布时间2019年11月21日浏览量:来源:北大法律信息网作者:沈 飞

【基本案情】2017年12月份,如皋农村商业银行与王某某签订《最高额个人担保借款合同》,约定:借款金额390万元,如借款人未按时偿还贷款本息,应向贷款人支付罚息、复利及为实现债权而支付的费用,王某某的配偶李某为该笔贷款作担保,且两人以名下的房产提供抵押,担保范围为本息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵/质押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。抵押合同签订后办理了抵押登记手续,不动产登记证明单附记栏注明“最高债权限额390万元”。借款到期后,王某某未能依约还款,如皋农村商业银行诉至法院,要求王某某偿还借款本金、罚息;并对抵押物在前述范围内进行优先受偿。王某某辩称如皋农村商业商业银行按照抵押登记内容仅可优先受偿390万元。


【案件评析】本案的争议焦点为:如皋农村商业银行以案涉抵押物折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的范围。一种观点认为,因抵押登记是设立房产抵押权的要件,仅产生设立抵押权的效力,他项权证载明的债权数额仅指担保的借款合同的本金数额,担保范围的确定应尊重当事人的意思自治,担保范围应以《最高额个人担保借款合同》约定为准。如皋农村商业银行在王某某的全部债务范围内对案涉抵押物享有优先受偿权。另一种观点认为,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,如皋农村商业银行所享有的抵押权应以他项权证书登记的数额为限,其在抵押登记范围内享有优先受偿权。


笔者倾向于第一种意见。优先受偿范围依抵押合同的约定,并不限于登记簿记载的主债权数额。理由如下:第一,应当遵循当事人意思自治原则和物权法定原则。抵押合同约定的抵押范围通常包括债务本金、利息、逾期利息、诉讼费、实现债权的费用等,而房地产登记部门所登记的抵押权他项权利证书常常仅载明借款本金的数额。金融借款合同涉及担保,应当遵循当事人意思自治原则和物权法定原则,物权法规定的担保范围不仅包括主债权还包括利息、违约金等,当事人在合同中对担保范围有明确约定的,虽然登记公示的他项权利证书只载明本金数额,仍应当按照双方抵押合同约定的抵押范围认定。第二,登记簿未记载担保范围。“被担保的主债权数额”与“担保的范围”为两项不同的合同条款,一般抵押权设立登记的,权利证书上记载的‘债权数额’仅是设定抵押时担保的主债权本金数额,与抵押担保范围是两个不同的条款。鉴于债权本金、相关利息、违约金以及实现债权的费用等的合计最高金额房屋登记机构无法提前计算,故房屋登记机构记载在他项权证上的抵押债权数额仅是双方对债权本金的明确,而抵押物的担保责任范围应以当事人签订的抵押担保合同的约定内容为准。第三,对抵押登记载明的担保债权数额的解读不应适用《担保法解释》第61条的规定。根据《担保法解释》第六十一条的规定,虽然本案案涉房屋在办理抵押登记时记载的债权数额应为抵押合同中约定的被担保主债权数额,而非抵押物的抵押担保范围,因为在设立抵押及办理登记时,主债权及附随债权尚未能确定,但当事人对抵押物的抵押担保范围有预期和认知,并在主债权合同中已作约定,所以登记机关登记记载的是被担保的主债权数额,而非抵押担保范围,且这与合同约定的内容也并非不一致。


【作者简介】


沈飞,如皋市人民法院。



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